***** 桃園房市分析--蘆竹鄉南崁地區
★  桃園房市分析--蘆竹鄉南崁地區 ★



蘆竹鄉南崁地區—國道區位優勢足--台北嬌客成銷售關鍵



近年蘆竹鄉房市發展最熱的區域,莫過於南崁地區,隨著房市景氣回春,一度成為北台灣焦點房市戰區之一;然受限於法令規範,與林口房市先行攔截北客,從中作梗,去年南崁房市的推案量與市況,似乎已不復往昔般炙手可熱……



位處桃園縣最北端的蘆竹鄉,早年因當地蘆竹繁茂,且蘆竹的莖可作為構造房屋之用,居民於是經常以蘆竹作為造屋材料,因而贏得『蘆竹厝』之名;隨著時間演變,民國三十五年正式確立蘆竹鄉的行政地位。



蘆竹鄉東邊與龜山鄉直接接壤,西側則與大園鄉、中正機場為鄰,北接台北縣林口鄉,南側即為桃園市。地勢大致由東北向西南方向傾斜,地勢較平坦之田野,主要集中在西南側,東北側則以丘陵地形為主。



整個蘆竹鄉的房市發展,大致可以區分為大竹地區與南崁地區。而大竹重劃區周邊房市,因聯外國道、省道等交通動線,不如南崁地區可直接享有國道中山高速公路南崁交流道的便捷性,因而房市發展始終處於下風,去年下半年以來桃園縣政府以整頓市容為由,雷厲風行掃蕩違規看板、廣告,讓原本即顯冷清的大竹房市更是雪上加霜。



至於南崁地區,雖然也受地方政府政策影響,但原本房市熱度就頗高,推案情況相對較大竹熱絡許多,南崁地區推案量,幾乎佔整個蘆竹鄉總推案量的九成之多!且近年南崁房市產品單價也有持續上攀趨勢,仍是桃園縣最重要的房市區域之一。因此,本文僅針對南崁地區近年房市概況,進行分析。



開發較早 房市精華區



提起『南崁』這個地名由來,相傳是國姓爺鄭成功在率軍攻台之際,由海上眺望南崁溪,地形有如斷崖,就是台語所稱之『崁』,而本區就正好位在斷崖的南側,『南崁』也因此得名。

南崁的地名由來,主因地點位於南崁溪南側;但今日的南崁都市計劃圖上,我們看到的南崁範圍,其實還包含了南崁溪北側的部分區塊,只不過主要發展核心,依然是集中在南崁溪兩側的住宅、商業區。



說起南崁房市的發展,與南崁溪還真具有不可分的緊密關聯。早期移民進入開墾區域,不是有豐富的天然資源,就是便於灌溉之平原;而南崁大致平坦的地形,與南崁溪所可提供的灌溉水源,正是新移民開墾的必要條件,因此本區很早就有移民進入開墾、定居,發展自然也優於大竹或鄰近其他區域。



隨著時間流轉迄今,如今的南崁地區不但等同於蘆竹鄉最重要的核心市區,在近年整個桃園縣房市發展中,更佔有相當重要的一席之地。而近年南崁之所以能有如此的發展面貌,國道公路的闢建可稱居功厥偉。

國道優勢 吸引北客移居



在文章一開頭,我們已經大略提過,南崁地區之所以為蘆竹房市重鎮,國道中山高南崁交流道,扮演著十分關鍵的角色。由於蘆竹鄉的位置,本就位於桃園縣最北端,沿著高速公路,過了北縣林口特定區後,下一個出口即為南崁交流道,南來北往便捷的交通,於是成為南崁近年房市發展的最大契機。



北市房價居高不下,近年更是持續飆升,好幾年前就開始有桃園建案,打出『只要北市三分之一價格』即可移居的廣告訴求,積極招攬大台北居民的認同,而南崁受惠於國道便捷性,自然成為北客移居的首選區域。

回顧近年本區房市發展,台北客一直扮演中流砥柱的角色,在整個南崁地區建案中,約佔總來人的四成高比例;由於高單價、高總價豪華住宅產品,或擁有河岸景觀等特殊訴求個案,更是喜以經濟實力普遍仍優於區域客的台北客為訴求對象。



正因台北客對南崁房市銷售舉足輕重,一旦北客南下南崁購屋置產比例降低,房市銷況自然也免不了受挫。特別是在北客南下抵達蘆竹之前,會先經過房價水準同樣較北市低廉許多之林口特定區,高速公路兩旁林立的個案廣告媒體看板,也往往先行吸引消費者,從中攔截不少有意移居至房價低廉區域之北客。可以說,南崁與林口房市客源中的台北客比例結構,互有消長關係。



近年林口房市明顯增溫,供給量體暴增,相對也吸走了不少台北客,南崁房市的低潮明顯浮出檯面。也許是禍不單行,原本北客比例漸減已成房市隱憂,桃縣府嚴格取締違規媒體廣告,導致個案媒體能見度下降,更加不利於來人量的提昇。也因此近期才會有越來越多桃園個案,積極在台北版報紙廣告上大作文章,目的依然是為了吸引北客南下。



房市生態 成屋大樓主流



一般桃園縣房市產品,向來多以符合桃園人需求之透天產品為主流;然因前述已提及,因南崁購屋比例中,有不少比例為台北客所購買,因此南崁房市反而出現不少台北人較習慣住的大樓產品,大樓產品之供給數量,甚至還有凌駕透天產品之上的態勢。市區精華地段幾乎多以大樓產品為主,透天產品則多要到近郊才找得到。



以下,我們將南崁地區再進一步細分為上南崁、下南崁,與南竹路一帶共三區,分別介紹區域房市發展與現況。



一、上南崁



本區範圍大致界於南崁溪以東,一直到南崁都市計劃範圍的東緣;本區又大致可再分為南崁完全中學周邊與中正路周邊兩區探討。其實南崁完全中學一帶,共有多所學校,加上區內商業區較少,為整體環境質感較佳之住宅文教區。而這樣的優質環境,自然也容易成為高價住宅的落腳處。



在南崁當地經營許久,象徵豪宅品牌的中悅機構,在上南崁地區推出不少知名豪宅個案,甚至還在南崁完全中學周邊,因推出許多知名高價個案,而形成所謂的『中悅村』,即鄰近多為中悅機構所蓋的房子,豪宅品牌意象深植人心。目前該區就有「中悅晶華」仍在銷售中,表價每坪十八萬五,硬是比鄰近個案「宜誠層峰」單價每坪貴上五萬元。



除了中悅機構外,竹城建設在當地也打長期經營牌,推出不少代表作,目前銷售中的「竹城代官山」,就是竹城建設最新作品,也是同一區塊內近期媒體曝光量較大的個案。



而近期本區最特別的個案,當屬「智慧林園」;該案雖為乙種工業住宅案,然因擁有市區的地段價值與生活機能,並規劃市區少有的透天產品區隔市場,加上乙工住宅本擁有低價優勢,一推出自然締造銷售佳績,成為近期整體市況略顯低迷的南崁房市大黑馬。



另一個區塊,則是中正路沿線周邊。從中山高下南崁交流道,就會直接接上中正路,而中正路沿線兩側商業區不少,商業氣息濃厚;由市中心商業區塊向西北延伸出去的南崁路,則是南崁工業區連通國道的重要對外道路,經常可見貨櫃車等大型車輛穿梭,車流量頗大,也多多少少降低了本區的居住品質。



而目前全蘆竹鄉開價最高個案,當然也出自中悅機構,那就是表價首度站上三字頭,達每坪三十萬元之「中悅帝寶」,地點即座落在中正路上,並隔中正路與另一成屋「中悅國寶」相望。而這刷新南崁房市、甚至可說是全桃園縣房價紀錄,首度挑戰三字頭大關的超高價個案,能否挾著中悅品牌再創銷售佳績?則有待持續觀察。



二、下南崁



位於南崁溪以西,當地人俗稱的『忠孝重劃區』,也就是所謂的下南崁。由於下南崁本身發展面積就較小,且近年來新推個案多半集中於上南崁,下南崁新增案量相對顯得較少,在房市熱度上較不易維持。



甚至有大樓案從預售賣到成屋,如銷售期已長達兩年,卻仍在苦戰中的「發現之旅」,現已改案名為「陽光峇里」,雖然銷售期過長與本身案量過大有關,然前述台北客的減少與媒體廣告受限亦有關聯。



至於近期下南崁地區最受矚目的個案,則是請到資深偶像費翔代言之「香榭堤景」較具話題,該案因擁有南崁溪河岸景觀,單價不菲,平均開價即達每坪十五萬,較區域行情高出不少。不過近期該案積極舉辦SP工地秀活動與釋出報紙稿,多少對南崁整體房市具有帶動作用。



三、南竹路一帶



南竹路顧名思義,就是連結南崁到大竹的交通幹道。雖然是以南竹路為核心,但嚴格說起來,其實忠孝重劃區以西幾乎不見住宅或商業區,而是一整片綠油油的稻田或農業用地居多。



雖然本區面積廣大,推案密度相對遜於上、下南崁地區許多,但仍有零星推案。由於地目多為農業建地目或甲種建地,在容積率與建蔽率的規範下,本區推案幾乎多以透天產品為主。



近期推出個案,就有「珈釜富」,規劃電梯連棟透天產品,屬於農業建地目;而鄰近南崁國小的「椿山莊NO.2」,則是屬於甲建案,規劃一般透天產品;另一個案「大清盛世」則是規劃近150戶連棟透天,銷售期已近一年,目前仍有約四十戶可售。



來人量縮 價格略見鬆動



南崁地區在全桃園縣房市中所佔地位,雖然仍是獨一無二,也算具有競爭力、可獲台北客青睞的區塊;然前述已提過,林口特定區攔截不少沿著國道南下覓屋的台北客,此消彼漲的趨勢下,來人量大不如前,成交機會也因整體房市來人量減而下跌,加上桃縣府藉由環保法規清除違規看板廣告,更是嚴重打壓個案的生存空間與銷售機會。



不少個案在一週來客不多的情況下,為求把握登門參觀的客戶,除了積極推銷,消費者最在意的價格部分,也已經出現鬆動跡象,有部分個案開始降價促銷,盼藉由低價優勢的再強化,吸引消費者購買。

南崁街景。



「快樂GO」、「卡布奇諾」與「樂活」就是低價促銷個案代表,平均成交行情不過在每坪十萬元出頭,如再計算車位回補成交價更跌破十萬一坪。在低價訴求下,果然有助於刺激消費者的購買意願,銷況總算較鄰近個案稍有好轉。



然而長期以往,對於南崁房市的長期發展而言,終究不是個好現象。尤其政府應對建商賴以維生的街頭廣告刊登,重新研議管理政策,避免過度打壓房市發展;畢竟房地產市場乃是火車頭工業,欲振興地方經濟,開發建設動作絕不可少。



另方面,在林口房市供給不斷推高的情況下,北客當然是林口業者急欲爭取認同的重點對象,南崁建商苦等不到北客前來,或者也應重新思考產品規劃定位與取向,如何刺激市場需求、開發新客源,將是南崁推案建商未來在銷售上最大的課題。
 

 

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